বাড়ি ভাড়া আইন ও মালিক-ভাড়াটিয়ার প্রয়োজনীয় সচেতনতা

সিরাজ প্রামাণিক

কাদের চৌধুরী ঢাকার উত্তর কমলাপুর এলাকার একটি বাসায় ভাড়া থাকেন। বাড়িভাড়া বাবদ তার কাছ থেকে বাড়ির মালিক প্রতি মাসে ৩০ হাজার টাকা বুঝে নেন। কমলাপুরে তিন রুমের একটি বাসায় এ পরিমাণ ভাড়া অনেক বেশি। বাড়ির মালিক তাকে সর্বক্ষণ পানি-বিদ্যুৎ সরবরাহ, লিফটের সুবিধা এবং নিরাপত্তা প্রদানের প্রতিশ্রুতি দিয়েছেন বলেই জনাব কাদের চৌধুরী এত বেশি টাকায় এ বাসাটি ভাড়া নিয়েছেন। কিন্তু বাসায় ওঠার কয়েক মাসের মধ্যেই দেখা গেল, লিফট অচল; অথচ মালিক তা ঠিক করছেন না। আবার পানির ট্যাঙ্ক দীর্ঘদিন পরিষ্কার না করায় পানিতে প্রচুর পরিমাণ ময়লা আসে। ফলে খাওয়ার পানিতে প্রচন্ড দুর্গন্ধ থাকে এবং এ পানিতে গোসল করলে শরীরে খোসপাঁচড়া তৈরি হয়। সর্বক্ষণ বিদ্যুৎ সরবরাহের কথা থাকলেও দেখা যায়, প্রায়ই জেনারেটর নষ্ট থাকে এবং বিদ্যুৎ প্রদান করা হয় না। জনাব কাদের চৌধুরী এখন কী করতে পারেন? একটি বাসা পরিবর্তন করে ফেলা কম ঝক্কির নয়। আবার নতুন বাসায় গিয়ে উঠলেও যে ভালো বাড়ির মালিক পাবেন, তার নিশ্চয়তা নেই।

বাড়ি মালিক তার বাড়িটি বসবাসের উপযোগী করে রাখতে আইনত বাধ্য। বাড়ির মালিক ইচ্ছা করলেই ভাড়াটিয়াকে বসবাসের অনুপযোগী বা অযোগ্য অবস্থায় রাখতে পারেন না। স্বাস্থ্যসম্মতভাবে বসবাসের উপযোগী করে বাড়িটি প্রস্তুত রাখতে বাড়ির মালিকের উপর এই বাড়ি ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইনের ২১নং ধারায় বাধ্যবাধকতা আরোপ করেছে। অর্থাৎ ভাড়াটিয়াকে পানি সরবরাহ, বিদ্যুৎ সরবরাহ, পয়ঃপ্রণালী নিষ্কাশন ইত্যাদি সুবিধা প্রদান করতে হবে। এমনকি প্রয়োজনবোধে লিফটের সুবিধাও দিতে হবে। কিন্তু উক্তরূপ সুবিধা প্রদানে বাড়ি মালিক অনীহা প্রকাশ করলে কিংবা বাড়িটি মেরামতের প্রয়োজন হলেও ভাড়াটিয়া নিয়ন্ত্রকের কাছে দরখাস্ত করতে পারবেন।

বাড়ি ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইন ১৯৯১-এর ১০ ও ২৩ ধারা মোতাবেক বাড়ি ভাড়া নিয়ন্ত্রকের লিখিত আদেশ ছাড়া অন্য কোনোভাবেই বাড়ি মালিক তার ভাড়াটিয়ার কাছ থেকে অগ্রিম বাবদ এক মাসের বাড়ি ভাড়ার অধিক কোনো প্রকার ভাড়া, জামানত, প্রিমিয়াম বা সেলামি গ্রহণ করতে পারবেন না। তা হলে দ-বিধি ২৩ ধারা মোতাবেক তিনি দণ্ডিত হবেন।

আপনার পরিশোধকৃত বাড়ি ভাড়ার রসিদ সংশ্লিষ্ট বাড়ির মালিক বা তার প্রতিনিধি দিতে বাধ্য।

মানসম্মত ভাড়া সম্পর্কে আইনের ১৫ (১) ধারায় বলা হয়েছে, ভাড়ার বার্ষিক পরিমাণ সংশ্লিষ্ট বাড়ির বাজার মূল্যের শতকরা ১৫ ভাগের বেশি হবে না। বাড়ির বাজার মূল্য নির্ধারণ করার পদ্ধতিও বাড়ি ভাড়া নিয়ন্ত্রণ বিধিমালা, ১৯৬৪ তে স্পষ্ট করা আছে। এটাকে সর্বস্তরে গ্রহণযোগ্য করতে ঢাকা সিটি করপোরেশান ঢাকা মহানগরীকে দশটি রাজস্ব অঞ্চলে ভাগ করে ক্যাটেগরিভিত্তিক সম্ভাব্য বাড়ি ভাড়া নির্ধারণ করে দিয়েছে।

বাড়ি ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইনের ১৬ ধারায় স্পষ্ট করে উল্লেখ করা হয়েছে যে, মানসম্মত ভাড়া কার্যকরী হবার তারিখ হতে দুই বছর পর্যন্ত বলবৎ থাকবে। দুই বছর পর মানসম্মত ভাড়ার পরিবর্তন করা যাবে।

এই আইনের ৮ ধারা এবং ৯ ধারায় বর্ণিত রয়েছে যে, মানসম্মত ভাড়া অপেক্ষা প্রত্যক্ষ বা পরোক্ষভাবে অধিক বাড়ি ভাড়া আদায় করলে সে ক্ষেত্রে প্রথমবারের অপরাধের জন্য মানসম্মত ভাড়ার অতিরিক্ত যে অর্থ আদায় করা হয়েছে তার দ্বিগুণ অর্থদণ্ডে বাড়ি মালিক দণ্ডিত হবেন এবং পরবর্তী প্রত্যেক অপরাধের জন্য এক মাসের অতিরিক্ত যে ভাড়া গ্রহণ করা হয়েছে তার তিনগুণ পর্যন্ত অর্থদণ্ডে বাড়ি মালিক দণ্ডিত হবেন।

বাড়ি ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইনের ১৮নং ধারায় উল্লেখ রয়েছে যে, ১৮৮২ সনের সম্পত্তি হস্তান্তর আইন বা ১৮৭২ সালের চুক্তি আইনের বিধানে যাই থাকুক না কেন, ভাড়াটিয়া যদি নিয়মিতভাবে ভাড়া পরিশোধ করতে থাকেন এবং বাড়ি ভাড়ার শর্তসমূহ মেনে চলেন তাহলে যতদিন ভাড়াটিয়া এভাবে করতে থাকবেন ততদিন পর্যন্ত উক্ত ভাড়াটিয়াকে উচ্ছেদ করা যাবে না। এমনকি ১৮(২) ধারা মতে বাড়ির মালিক পরিবর্তিত হলেও ভাড়াটিয়া যদি আইনসম্মত ভাড়া প্রদানে রাজি থাকেন তবে তাকে বাড়ি থেকে উচ্ছেদ করা যাবে না।

আইনের ১২ নং ধারায় বলা হয়েছে, কোনো বাড়ি ভাড়ার জন্য বা তার নবায়ন বা মেয়াদ বৃদ্ধির জন্য কোনো ব্যক্তি তার আসবাবপত্র ক্রয়ের কোনো শর্ত আরোপ করতে পারবেন না। অর্থাৎ কোনো বাড়ির মালিক তার বাড়ি ভাড়া বাবদ ভাড়াটিয়ার আসবাবপত্র ক্রয় করতে পারবেন না। তদুপরি ভাড়া নবায়ন কিংবা মেয়াদ বৃদ্ধির শর্ত যদি বাড়ি ভাড়া চুক্তিতে থেকেও থাকে তা সত্ত্বেও ভাড়াটিয়া বাড়ি ভাড়া নবায়ন না করে, তাহলেও বাড়িওয়ালা ভাড়াটিয়ার আসবাবপত্র আটক বা ক্রয় করতে পারবেন না।

অনেক বাড়িওয়ালা আছেন, চুক্তিপত্রের মাধ্যমে কোনো কিছু সম্পন্ন করার প্রক্রিয়াকে অহেতুক ঝামেলাপূর্ণ মনে করেন। ফলে তাঁরা এই বিষয়টিকে এড়িয়ে চলেন। ভাড়াটিয়াও একটি সুন্দর বাড়িতে মাথা গোঁজার ঠাঁই পাওয়ার লোভে চুক্তিপত্র সম্পন্ন হওয়ার বিষয়ে উৎসাহী হন না। এর ফলে কোনো ঝুটঝামেলা দেখা দিলে তা নিয়ে অহেতুক হয়রানির শিকার হন। অনেক সময় বাড়িওয়ালাও না জেনে শুনেই ভাড়াটিয়াকে বাড়ি ভাড়া দিয়ে ফেঁসে যান, যখন তিনি দেখতে পান ওই ভাড়াটিয়া তাঁর বাড়িতে অবৈধ কিংবা বেআইনি কোন কাজ চালিয়ে যাচ্ছেন। এসব সমস্যা সমাধানের জন্য যে কেউ বাড়িভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইন, ১৯৯১-এর আওতায় রেন্ট কোর্টের আশ্রয় নিতে পারেন।

এ আইনের ৭ ধারা মতে, কোনো বাড়ি ভাড়া মানসন্মত ভাড়ার অধিক বৃদ্ধি করা হলে ওই অধিক ভাড়া কোনোভাবেই আদায়যোগ্য হবে না। এ ক্ষেত্রে মানসম্মত ভাড়া বলতে উপযুক্ত ভাড়াকেই বোঝানো হয়েছে। এ ভাড়া বাড়ির মালিক ও ভাড়টিয়ার মধ্যে আপসে নির্ধারিত হতে পারে। আবার ঘর ভাড়া নিয়ন্ত্রকও এ ভাড়া নির্ধারণ করতে পারেন। ভাড়াটিয়া কর্তৃক ভাড়া পরিশোধ করা হলে বাড়ীর মালিক তৎক্ষণাৎ ভাড়া প্রাপ্তির একটি রশিদ বিধি দ্বারা নির্ধারিত ফরমে স্বাক্ষর করিয়ে ভাড়াটিয়াকে প্রদান করবেন। বাড়ী মালিক ভাড়ার রশিদের একটি চেক মুড়ি সংরক্ষণ করবেন। বিনা রশিদে কোন ভাড়া প্রদান করে থাকলে ভাড়াটিয়া কোন মজুরা পাবে না। অগ্রীম ভাড়া হিসাবে এক মাসের ভাড়ার অতিরিক্ত টাকা দাবী বা গ্রহণ করতে পারবেন না। মান সম্মত ভাড়া অপেক্ষা অধিক হারে বাড়ী ভাড়া বৃদ্ধি করা হয়ে থাকলে এবং এই মর্মে কোন চুক্তি থাকলেও তা কার্যকর হবে না। অর্থাৎ মান সম্মত ভাড়া অপেক্ষা অধিক হারে ভাড়া কোন অবস্থাতেই আদায় করা যাবে না। তবে ভাড়া দেওয়ার পর বাড়ী মালিক নিজ খরচে বাড়ীটির কিছু উন্নয়ন সাধন করলে কিংবা আসবাবপত্র সরবরাহ করলে যা বাড়ী উন্নয়ন বলা যাবে-সে ক্ষেত্রে বাড়ী মালিক ও ভাড়াটিয়া এক মত হয়ে অতিরিক্ত ভাড়া ধার্য্য করতে পারবেন। বাড়ী মালিক যদি কোন কারণে কিংবা ভাড়াটিয়ার সাথে সম্পর্কের অবনতির কারণে ভাড়া টাকা নিতে অপারগতা প্রকাশ করলে ভাড়াটিয়া ডাকযোগে মানি অর্ডার করে ভাড়ার টাকা পাঠানোর পর বাড়ী মালিক যদি তা গ্রহণ করতে অস্বীকার করেন তখন ডাক কর্তৃপক্ষের মাধ্যমে ফেরত পাওয়ার এক পক্ষকাল (১৫দিন) এর মধ্যে ভাড়াটিয়া উক্ত টাকা ভাড়া নিয়ন্ত্রক (আদালত) এর নিকট জমা দিতে পারবে। এই শর্ত পূরণ হলে ভাড়াটিয়াকে উচ্ছেদ করা যাবে না। শর্ত পূরণ না হলে ভাড়াটিয়া খেলাপকারী বলে গণ্য হবে এবং উচ্ছেদ হতে রক্ষা পাবে না। ভাড়াটিয়াকে বাড়ী মালিক ইচ্ছানুযায়ী যে কোন অনুপযোগী বা বসবাসের অযোগ্য অবস্থায় রাখতে পারবে না। আশংকামুক্ত অবস্থায় স্বাস্থ্য সম্মতভাবে বসবাসের জন্য বাড়িটি যে অবস্থায় প্রস্তুত রাখা উচিৎ তাই বাড়ী মালিক করতে বাধ্য। নতুবা ভাড়াটিয়া বাড়ী ভাড়া নিয়ন্ত্রকের নিকট আবেদন করতে পারেন। শুনানীক্রমে বাড়ী বাড়া নিয়ন্ত্রক বাড়ী মালিককে নির্দেশ দিবেন। বাড়ি মালিক মেরামত ও রক্ষণাবেক্ষণের কাজ করতে ব্যর্থ হলে ভাড়াটিয়া নিয়ন্ত্রককে জ্ঞাত করিয়ে তিনি নিজে মেরামত করে নিতে পারবেন। তবে খরচ এক বৎসরের মোট ভাড়ার ছয় ভাগের এক ভাগ এর বেশী হবে না। ভাড়ার মেয়াদ বৃদ্ধি করার কারণে কোনো ব্যক্তি ভাড়ার অতিরিক্তি প্রিমিয়াম, সালামি, জামানত বা অনুরুপ কোনো অর্থ দাবি বা গ্রহণ করার লক্ষ্যে ভাড়াটিয়াকে প্রদানের জন্য বলতে পারবেন না (ধারা ১০)। ১২ ধারানুযায়ী, কোনো ব্যক্তি কোন বাড়ির আসবাব-পত্র ক্রয়ের জন্য শর্ত রাখতে পারবেন না। ১৩ ধারায় বলা হয়েছে, কোনো বাড়ির মালিক ভাড়াটিয়াকে ভাড়া গ্রহণের লিখিত রসিদ প্রদানে বাধ্য থাকবেন। এ রসিদ বিধি দ্বারা নির্বাচিত ফরমে স্বাক্ষর করে ভাড়াটিয়াকে প্রদান করতে হবে। বাড়ির মালিক ভাড়ার রসিদের একটি চেকমুড়ি সংরক্ষণ করবেন। এ রসিদ সম্পন্ন করার দায়-দায়িত্ব বাড়িওয়ালার। রশিদ প্রদানে ব্যর্থ হলে ২৭ ধারানুযায়ী ভাড়াটিয়ার অভিযোগের ভিত্তিতে আদায়কৃত টাকার দ্বিগুণ অর্থদন্ড হবেন। এ আইনে বাড়ি ভাড়া নিয়ন্ত্রণ এবং সমস্যা সমাধানের জন্য সরকার নির্দিষ্ট এলাকার জন্য কোনো ব্যক্তিকে নিয়ন্ত্রক হিসেবে নিয়োগ দিতে পারে। এ নিয়ন্ত্রক কোনো অভিযোগের ভিত্তিতে দরখাস্তের শুনানি করতে পারবেন। প্রয়োজনে বাড়ির মালিক ও ভাড়াটিয়ার প্রতি নোটিশ জারি করতে পারবেন। প্রয়োজন হলে কোনো বাড়িতে প্রবেশ ও পরিদর্শণের ক্ষমতা থাকবে নিয়ন্ত্রকের। ১৫ ধারামতে, নিয়ন্ত্রক বাড়ির মালিক বা ভাড়াটিয়ার আবেদনের ভিত্তিতে বাড়ি ভাড়া এমনভাবে নিয়ন্ত্রণ করবেন, যেন এর বার্ষিক পরিমাণ বিধি দ্বারা নির্ধারিত পদ্ধতিতে স্থিরকৃত ওই বাড়ির বাজার মূল্যের ১৫ শতাংশের সমান হয়। বাড়ির মালিক বা ভাড়াটিয়ার দরখাস্তের ভিত্তিতে দুই বছর পর পর নিয়ন্ত্রক মানসম্মত ভাড়া পুনর্নিধারণ করতে পারবেন। চুক্তি অনুযায়ী ভাড়া পরিশোধ করে থাকলে ভাড়াটিয়াকে হঠাৎ করেই কিংবা ইচ্ছা করেই উচ্ছেদ করা যায় না। চুক্তি পত্রের অবর্তমানে যদি কোনো ভাড়াটিয়া প্রতি মাসের ভাড়া পরবর্তী মাসের ১৫ তারিখের মধ্যে পরিশোধ করেন, অথবা ঘরভাড়া নিয়ন্ত্রকের কাছে জমা করতে থাকেন, তাহলে ভাড়াটিয়াকে উচ্ছেদ করা যাবে না। ভাড়াটিয়া ভাড়া পরিাশোধে ব্যর্থ হলে আদালত তাঁর বিরুদ্ধে উচ্ছেদের আদেশ দিতে পারেন। সাধারণত বাড়িভাড়া আইনের আওতায় যেসব কারণে ভাড়াটিয়াকে উচ্ছেদ করা যায়, তা হলো :

১. ভাড়াটিয়া সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের আওতায় ১০৮ ধারা পরিপন্থী কাজ করলে। এ ধারাতে উল্লেখ আছে, ভাড়াটিয়া সম্পত্তির দখল নেয়ার সময় যে অবস্থায় ছিল, সেরূপ ভালো অবস্থায় রাখবে এবং মেয়াদ শেষে পূর্বাবস্থায় ফেরত দিবে। এ ধারামতে আরও উল্লেখ অছে, ভাড়াটিয়া কর্র্তৃক ভাড়া ঘরের কোনো ক্ষতি হলে বাড়িওয়ালা তাকে সে সম্পর্কে নোটিশ দেবেন। ভাড়াটিয়া নিয়মিত ভাড়া প্রদান করলে যতদিন মেয়াদ আছে ততদিন পর্যন্ত নির্বিঘ্নে দখল করতে পারবে। ভিন্নরূপ কোনো চুক্তির অবর্তমানে ভাড়াটিয়া বাড়িওয়ালার লিখিত সম্মতি ছাড়া বাড়ির কোনও অংশ উপ-ভাড়া দিলে কিংবা ভাড়াটিয়া যদি এমন আচরণ করে যার দরুণ পার্শ্ববর্তী বাড়ির দখলকারীদের কাছে উৎপাত বা বিব্রতকর মনে হয় এবং ভাড়াটিয়া চুক্তিপত্রে উল্লেখ না থাকা সত্বেও বাড়ির কোনও অংশ অর্থনৈতিক উদ্দেশ্যে ব্যবহার করেন বা করতে অনুমতি দেন তাহলে ভাড়াটিয়াকে উচ্ছেদ করা যাবে। বাসাবাড়ি, দোকানঘর, অফিস, গুদাম প্রভৃতি যদি মাসিক ভাড়ায় ব্যবহার করা হয়, সে ক্ষেত্রে ১৫ দিনের নোটিশে ভাড়াটিয়াকে উচ্ছেদ করা যায়।

চুক্তি যদি বার্ষিক ইজারা হয় বা শিল্পকারখানা হয়, তবে ছয় মাসের নোটিশে উচ্ছেদ করা যায়। চুক্তিপত্রের মেয়াদ শেষ হলেও বাড়িওয়ালা যদি ভাড়া দিয়ে থাকেন, তাহলে ধরে নেয়া হবে যে, বাড়িওয়ালা চুক্তিপত্রটি নবায়ন করেছেন। ভাড়াটিয়া নিয়মিত বাড়ী ভাড়া পরিশোধ করা অবস্থায় যদি বাড়িওয়ালা তাঁকে উচ্ছেদ করার চেষ্টা করেন, তাহলে আইনের আশ্রয় নেয়ার অধিকার ভাড়াটিয়ার রয়েছে। সাধারণত বাড়িওয়ালা ভাড়াটিয়ার বিরুদ্ধে উচ্ছেদ ও ক্ষতিপূরণের মামলা করে থাকেন। অপরদিকে ভাড়াটিয়া বাড়িওয়ালার বিরুদ্ধে ঘরভাড়া ফেরত, নিষেধাজ্ঞা, অগ্রিম টাকা ফেরত পাওয়া, নিষেধাজ্ঞাসহ ভাড়া ধার্যের মোকদ্দমা করে থাকেন।

বাড়িভাড়া নিয়ন্ত্রণের আইনটি কার্যকর না থাকার ফলে সমস্যা দিন দিন বাড়ছে। বাড়িওয়ালা-ভাড়াটিয়া কেউই মানছেন না এ আইন। শুধু বসতবাড়ি নয়, অফিস, দোকানসহ নানা ক্ষেত্রেই এ আইনটি প্রযোজ্য। তাই বাড়িভাড়া নিয়ে বিরোধ নিরসনের ক্ষেত্রে আইন মেনে চলাটাই উচিত। না হলে এ সমস্যা আরও প্রকট হবে। আদালতের মাধ্যমে প্রতিকার না চাইলে চুক্তি কার্যকরসহ বিভিন্ন বিষয়ে সালিস মীমাংসা কিংবা আপসের মাধ্যমেও এ ধরণের বিরোধ নিষ্পত্তির দিকে সচেষ্ট থাকতে হবে। যদি কেউ বিরোধ নিষ্পত্তি করতে চান, তবে মামলা চলা অবস্থাতেও এ ধরনের বিরোধ প্রত্যাহার করা সম্ভব।

লেখক: বাংলাদেশ সুপ্রীম কোর্টের আইনজীবী, আইন গ্রন্থ প্রণেতা ও গবেষক।